부동산 취득세율

🏠 부동산 취득세율, 어떤 경우에 얼마를 낼까?

 

부동산을 취득하면 반드시 따라오는 것이 바로 취득세입니다. 주택이든 토지든 건물이든, 부동산을 소유하게 되는 순간 일정한 세금을 납부해야 하는데, 이 세금은 단순히 부동산 가격의 일정 비율만으로 정해지지 않습니다. 오히려 취득의 원인—즉, 어떤 방식으로 부동산을 소유하게 되었는지에 따라 세율이 크게 달라집니다. 예를 들어 부동산을 구매(유상거래)해서 취득한 것과 상속이나 증여(무상취득)로 받은 것, 또는 공유물 분할이나 원시취득 등은 각각 세율과 적용 규정이 다릅니다.

특히 1세대 1주택자의 경우, 주택 가격과 보유 목적에 따라 세율이 낮아질 수도 있지만, 다주택자, 법인, 또는 조정대상지역 내 주택 취득의 경우에는 가산세가 붙어 세 부담이 훨씬 무거워질 수 있습니다. 세무상 용어도 어렵고 규정도 자주 바뀌기 때문에, 취득세율을 정확히 이해하는 것은 실수 없는 부동산 거래의 첫걸음입니다.

이번 글에서는 유상거래, 상속·증여, 공유물 분할, 원시취득, 기타 무상취득 등 주요 취득 유형별로 어떤 세율이 적용되는지 구체적으로 살펴보고, 실제 사례를 통해 이해를 도울 예정입니다.

 

📌  부동산 취득 원인별 취득세율 총정리

1. 유상거래(매매 등)에 의한 취득

가장 일반적인 취득 유형입니다. 매매계약서를 작성하고 대금을 지급해 부동산을 소유하게 되는 경우로, 유상취득에 해당합니다.

• 기본 세율
  • 주택 외 부동산(예: 토지, 상가 등): 4%
  • 주택(1주택자 기준): 1~3%
    • 6억 원 이하: 1%
    • 6억~9억 원: 2%
    • 9억 원 초과: 3%
  • 중과세 대상
  • 법인이 조정대상지역 내 주택 취득: 12%
  • 개인이 조정대상지역 내 2주택 이상 보유 후 추가 취득: 8~12%

2. 상속에 의한 취득

상속은 가족관계로 인해 재산을 무상으로 이전받는 것이며, 별도의 계약이 필요 없습니다. 이때 취득세율은 일반적인 매매보다 낮습니다.

• 기본 세율: 2.8%
• 상속개시일로부터 6개월 이내에 상속재산협의 분할 완료 시 세금 부담 최소화 가능
• 농지, 임야 등 상속받는 부동산의 종류에 따라 부가세 항목 일부 면제될 수 있음

※ 단, 상속재산에 대한 상속세와는 별도로 취득세를 납부해야 하므로 이중과세로 인식되기 쉽습니다.

 

3. 증여에 의한 취득

증여는 유상거래가 아닌 무상으로 재산을 이전받는 것으로, 취득세는 일반적으로 높게 부과됩니다.

• 기본 세율: 3.5%
• 증여자가 직접 등기이전 시 수증자가 취득세 납세의무자가 됨
• 직계존비속 간 증여 시 증여세와 함께 취득세도 고려해야 함

※ 증여받은 부동산이 주택일 경우, 취득세와 별도로 종합부동산세 및 향후 양도소득세 계산 시에도 불리할 수 있습니다.

 

4. 공유물 분할에 의한 취득

공동으로 소유하던 부동산을 각자의 몫으로 나누는 경우입니다. 분할 과정에서 자신의 지분 범위 내에서 취득하면 취득세는 면제 또는 저율 적용되지만, 지분을 초과해서 취득하면 과세됩니다.

• 지분 내 분할: 취득세 면제
• 지분 초과 취득: 초과분에 대해 유상취득 세율(최대 4%) 적용

※ 분할 자체가 유상인지 무상인지 여부도 관건이며, 실거래 여부가 없더라도 초과 취득으로 간주되면 세금 부과됩니다.

 

5. 원시취득(신축, 경매 등)에 의한 취득

원시취득은 기존 소유자가 없는 상태에서 처음으로 소유권을 인정받는 취득 형태입니다. 예를 들면 건물을 새로 지었거나 경매를 통해 법적 절차를 거쳐 소유하게 되는 경우입니다.

• 건물 신축: 건축물 대장 등록 기준으로 세율 산정 (기본 2.8% 또는 4%)
• 경매 낙찰: 낙찰가 기준 4% 세율 적용 (주택은 1~3% 적용 가능)

※ 경매물건이 주택인 경우에도 조정대상지역·다주택 여부에 따라 중과세 적용됩니다.

 

6. 기타 무상취득 (예: 무효·취소된 계약, 등기정리)

예외적으로 발생하는 무상취득 유형입니다. 예를 들어 잘못된 등기를 바로잡기 위한 소유권 이전이라면 취득세가 면제될 수도 있습니다.

• 등기정정 목적의 이전 등기: 비과세 또는 0.2% 등 최소한의 세율 적용
• 판결에 따른 이전 등기: 원인별로 달라짐 (증여 판결 시 3.5%)

※ 세무서와 지방자치단체의 해석에 따라 달라질 수 있어 사전 확인 필수입니다.

 

✅ 취득세, 절세를 위한 첫 단계는 '원인 파악'

부동산 취득세는 그 자체만으로도 큰 금액이지만, 취득의 원인에 따라 세율이 천차만별이기 때문에 이를 정확히 이해하는 것이 절세의 첫걸음입니다. 단순히 "사면 세금을 낸다"는 개념을 넘어서서, 상속, 증여, 분할, 신축, 경매, 매매 등 각각의 경우에 맞는 세율을 미리 알아두면 세무 리스크를 크게 줄일 수 있습니다.

또한, 조정대상지역 여부, 다주택자 해당 여부, 법인명의 취득 여부 등 다양한 외부 조건들도 세율에 영향을 미치므로, 단순한 기준만 믿고 거래를 진행하는 것은 매우 위험할 수 있습니다. 취득세 과세 기준은 지방세기본법과 지방세법에 따라 자주 개정되므로, 항상 최신 정보로 확인하고 필요 시 전문가의 조언을 구하는 것이 중요합니다.

마지막으로, 본인의 부동산 거래 목적이 단기투자인지, 실거주인지, 자녀 증여인지에 따라 각기 다른 절세전략이 필요합니다. 정부의 세제 방향성과 시장 흐름을 고려한 현명한 판단이 결국 '실질적 부의 축적'로 이어질 수 있습니다. 부동산은 결국 세금까지 고려해야 완성되는 투자입니다.