1주택 기준과 주택 수의 산정방법1주택 기준과 주택 수의 산정방법

✅  “1주택? 그런데 도대체 주택 수는 어떻게 따지는 걸까?”

부동산 세제를 이해하고 절세 전략을 세우는 데 있어 내가 1주택자인가?를 명확히 아는 것은 매우 중요합니다. 특히 양도소득세 비과세 요건, 종합부동산세 세율 적용, 취득세 중과 여부 등에 있어 주택 수의 판단 기준은 핵심적인 요소로 작용하죠. 그런데 많은 분들이 내가 1주택자인 줄 알았는데, 알고 보니 다주택자였다는 사실을 뒤늦게 인지해 예상치 못한 세금을 내는 사례가 적지 않습니다.

그 이유는 세법상 주택 수를 계산하는 방식이 단순히 집 몇 채 가지고 있냐로 끝나지 않기 때문입니다. 특정한 경우에는 주택처럼 보이지만 주택 수에 포함되지 않고, 반대로 생각지도 못한 물건이 주택 수에 포함되기도 합니다. 이번 글에서는 1세대 1주택의 기준, 그리고 주택 수 산정 방식에 대해 실제 사례와 함께 알기 쉽게 정리해드립니다.

 

✅  “세법상 1주택과 주택 수 산정 기준 제대로 알기”

🔹 1. ‘1주택’의 기본 정의

세법에서는 ‘1주택’의 판단 기준을 단순히 한 채의 주택을 소유한 세대로 보지 않고,1세대가 보유한 주택 수를 기준으로 합니다.
여기서 핵심은 세대 단위입니다.

• 1세대란?
  주민등록표상 세대가 아니라, 실제로 거주를 함께 하는 배우자, 직계존비속 등 가족 구성원 전체를 의미합니다. 예컨대, 자녀와 부모가 각각 주택을 소유하고 있어도 동일 세대로 본다면 이는 2주택자가 되는 것이죠.

🔹 2. 어떤 부동산이 ‘주택’으로 간주되나?

주택의 정의는 「건축법」상의 구분보다 실제 용도와 구조를 중시합니다. 대표적으로 다음과 같은 유형이 ‘주택 수’에 포함됩니다.

유형주택 수 포함 여부비고

아파트, 단독주택, 연립주택	포함	일반적인 주택
오피스텔	조건부 포함	실제 주거용도로 사용하면 주택 간주
분양권	미포함 (양도세는 포함)	양도세 비과세 요건 판단 시는 포함
상가주택	주거 비율 50% 초과 시 포함	비율에 따라 달라짐
농가주택	포함	귀농, 귀촌 목적이어도 주택으로 봄
미등기 주택	포함	등기 여부 무관

🔹 3. 주택 수 산정 시 제외되는 경우

다음과 같은 경우에는 일시적으로 주택 수에서 제외되거나 주택으로 보지 않습니다.

1. 일시적 2주택자
   새로운 집을 사고 1년 이내에 종전 주택을 양도하면 일시적 2주택으로 보고 1세대 1주택으로 간주합니다.
2. 상속으로 인한 주택 보유
   상속으로 인한 주택은 일정 요건을 충족하면 주택 수에 포함되지 않습니다.
   예) 피상속인 단독명의의 주택을 1인 상속받은 경우, 5년 이내 양도 시 주택 수 제외 가능
3. 장기임대주택 등록
   일정 요건을 충족한 장기공공임대주택은 주택 수 산정 시 제외할 수 있습니다. (단, 제도 폐지 이후 등록자 제외)

🔹 4. 실제 사례로 이해하기

사례 1: 오피스텔 보유자의 착각
김씨는 서울에 아파트 1채를 보유한 1주택자입니다. 여기에 오피스텔 1실을 추가로 구입했는데, 전입신고도 하고 실제로 거주 중입니다. 김씨는 자신이 여전히 1주택자라고 생각했지만, 세법상 오피스텔이 주택으로 간주되어 2주택자로 분류되었습니다.

사례 2: 부모의 주택 보유로 인해 자녀도 다주택자?
A씨는 직장 근처에 작은 아파트를 전세로 살며 자신 명의로 아파트 1채를 소유하고 있습니다. 그런데 주민등록상 부모님과 한 세대로 묶여 있고, 부모님이 주택 1채를 보유 중입니다. 이 경우 A씨는 2주택자로 간주되어 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

사례 3: 상속으로 인한 일시적 다주택
B씨는 아파트 1채를 보유한 상태에서 아버지 사망 후 주택 1채를 상속받았습니다. 이 경우 상속 주택은 5년간 주택 수 산정 제외되므로 B씨는 여전히 1세대 1주택자로 인정받을 수 있습니다.

✅ “형식보다 내용! 주택 수는 생각보다 복잡합니다”

1주택자의 기준은 단순히 “한 채만 갖고 있으면 되는 것 아니야?”라고 생각하기 쉬우나, 실제 세법에서는 세대 구성원 전체의 주택 수, 주택의 용도와 구조, 일시적 요건, 상속 또는 임대 여부 등 다양한 요소를 고려해 판단합니다.

특히 최근에는 부동산 규제가 강화되면서, 단 한 채의 추가 주택만 있어도 세율이 크게 높아지거나 비과세 혜택이 사라질 수 있기 때문에 더욱 신중하게 주택 수 산정 기준을 따져야 합니다.

주택을 구입하거나 매도하기 전, 내가 진짜 1주택자인지 다시 한번 점검해보시고, 필요하다면 세무 전문가와의 상담을 통해 예상치 못한 세금 폭탄을 피하는 전략을 마련하시기 바랍니다.